Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung ist die Immobilie meist noch nicht abbezahlt, sodass eine Restschuld verbleibt. Für diese Restschuld braucht es eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Konditionen. Nach dem kräftigen Zinsanstieg der vergangenen Jahre liegen diese oft deutlich über dem alten Zinssatz, was die Monatsrate spürbar erhöhen kann. Kümmern Sie sich rechtzeitig, sonst rutschen Sie automatisch in die oft teure Verlängerung zum variablen Satz Ihrer Bank.
Ein Rechenbeispiel
Wer vor zehn Jahren 300.000 Euro zu etwa 1 Prozent finanziert hat, zahlt für eine verbleibende Restschuld von beispielsweise 200.000 Euro bei nun rund 3,5 bis 4 Prozent deutlich mehr Zinsen. Allein der Zinsanteil kann sich dadurch mehr als verdreifachen und die Monatsrate um mehrere Hundert Euro steigen. Diese Mehrbelastung sollten Sie früh in Ihre Haushaltsplanung einbeziehen. Eine höhere Tilgung oder Sondertilgungen vor Ablauf mildern den Effekt.
Forward-Darlehen: Zinsen sichern
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich schon heute den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu rund fünf Jahren startet. Für die Vorlaufzeit verlangt die Bank einen kleinen Zinsaufschlag, meist gestaffelt pro Monat der Vorlaufzeit. Im Gegenzug gewinnen Sie Planungssicherheit und schützen sich gegen weiter steigende Zinsen. Sinnvoll ist das vor allem, wenn Sie mit einem Zinsanstieg rechnen; fallen die Zinsen dagegen, kann sich der Aufschlag im Nachhinein als teuer erweisen.
Umschulden und vergleichen
Sie sind nicht verpflichtet, bei Ihrer bisherigen Bank zu bleiben – ein Vergleich verschiedener Anbieter kann die Rate deutlich senken. Bei einer Umschuldung wird die Grundschuld auf den neuen Finanzierer übertragen, wofür überschaubare Notarkosten anfallen, die sich durch den besseren Zins meist schnell amortisieren. Holen Sie stets mehrere Angebote ein und lassen Sie sich den effektiven Jahreszins nennen, der alle Kosten enthält. Ein unabhängiger Vergleich mehrerer Banken zahlt sich hier fast immer aus.
Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung des Darlehens besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist – und zwar entschädigungsfrei, also ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch dann, wenn die vereinbarte Zinsbindung eigentlich länger läuft, etwa bei einer 15-jährigen Bindung. Sie können also nach zehn Jahren aussteigen und günstiger umschulden, wenn die Marktzinsen gefallen sind. Dieses Recht wird von vielen Kreditnehmern übersehen und lässt sich gezielt nutzen.
Tilgung und Sondertilgung nutzen
Steigt der Zins, hilft eine höhere Tilgung, die Restschuld schneller zu senken und die Gesamtzinslast zu reduzieren. Vereinbaren Sie nach Möglichkeit Sondertilgungsrechte – üblich sind bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr –, um flexibel zusätzliche Beträge einzubringen. Manche Verträge erlauben auch einen Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit. So passen Sie die Rückzahlung an Ihre finanzielle Situation an und verkürzen die Laufzeit.
So gehen Sie vor
Verschaffen Sie sich rund drei bis fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung einen Überblick über Ihre Restschuld und Ihr Auslaufdatum. Prüfen Sie, ob sich ein Forward-Darlehen zur Zinssicherung lohnt, und vergleichen Sie parallel Angebote mehrerer Banken. Denken Sie an das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren, falls Sie mitten in einer langen Zinsbindung stecken. Wir rechnen Ihre Optionen gemeinsam durch und finden die Anschlusslösung mit der besten Kombination aus Zins, Rate und Flexibilität.